Giá đầu tư hiện tại của dự án Khu đô thị mới mở rộng phía Bắc và Tây Bắc Đại Kim – Định Công rẻ hơn khoảng 1/3 so với mặt bằng giá thị trường cùng phân khúc, cùng khu vực đã có sổ đỏ và nhà ở ổn định là do hội tụ nhiều nguyên nhân đặc thù dưới đây:
Pháp lý chưa hoàn thiện
Dự án đang ở giai đoạn “cửa ngõ triển khai”, nhưng tiến độ thực tế sẽ phụ thuộc vào 2 nút thắt: Chấp thuận đầu tư giao đất chính thức và Tiến độ GPMB.
Việc huy động vốn hiện nay dưới hình thức hợp đồng hợp tác đầu tư, là giao dịch dân sự tự nguyện, không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh BĐS, nên rủi ro pháp lý cao hơn và giá phải hấp dẫn hơn để bù đắp cho rủi ro đó.
Vướng mắc khiếu nại – đơn thư nhiều – rủi ro cơ chế chính sách thay đổi
Vừa Qua UBND Thành phố và Thanh tra TP đã có Kết Luận giải quyết nhiều đơn thư, khiếu nại, tố cáo liên quan đến dự án và chủ đầu tư. Điều này làm tăng tính bất định, giảm tính “chắc chắn” của dự án trong mắt thị trường.
Chưa hình thành sản phẩm cụ thể – khách mua chủ yếu đầu tư theo hình thức “đặt cược” vào tương lai
Dự án hiện vẫn chưa có sản phẩm được nhìn thất từ thực tế (shophouse, liền kề, chung cư…) chỉ dựa Chi tiết 1:500 và Phối Cảnh được Phê duyệt, Quy hoạch có thể bị điều chỉnh theo định hướng mới của Thành phố dẫn đến việc đầu tư ở giai đoạn này vẫn chỉ là kỳ vọng vào khả năng triển khai, chưa có quyền tài sản cụ thể đảm bảo.
Có thể sẽ phát sinh thêm chi phí do trường hợp bất khả kháng: Chi phí sử dụng đất, đền bù GPMB, làm hạ tầng tương lai tăng cao sẽ dẫn đến nhà đầu tư có thể phải nộp thêm chi phí phát sinh.
Nhà đầu tư giai đoạn này đồng hành theo kiểu góp vốn ban đầu – và chấp nhận rủi ro để được hưởng lợi nhuận gấp nhiều lần khi pháp lý và hạ tầng rõ ràng.
Tóm lại:
Giá rẻ hiện tại không phải do chất lượng kém hay vị trí không tốt, mà chính là do pháp lý chưa hoàn chỉnh, tiến độ hạ tầng chưa đảm bảo, và rủi ro về thời gian thực hiện còn lớn. Tuy nhiên những rủi ro đó chúng ta đều có thể đo lường dự đoán chủ động trước, Đây chính là thời điểm “định giá theo rủi ro” Giá sẽ tăng dần theo niềm tin, Và ai mua lúc này là “đặt cược vào tầm nhìn”, chứ không phải mua sản phẩm hoàn chỉnh.
